Erstvermietung und Ersatzneubau: So kommst du an eine neue Genossenschaftswohnung

Erstvermietung, Neubau, Ersatzneubau

• Neubau: Eine Genossenschaft baut auf einem Grundstück, auf dem vorher keine Wohnungen standen.
• Ersatzneubau: Eine bestehende, meist ältere Siedlung wird abgerissen und durch einen Neubau ersetzt – in der Regel mit deutlich mehr Wohnungen.
• Erstvermietung: Die Wohnungen eines neuen Gebäudes werden zum ersten Mal vermietet, oft viele auf einmal.

Für Suchende ist die Erstvermietung die spannendste Phase. Der Verband Wohnbaugenossenschaften Zürich weist ausdrücklich darauf hin, dass die Chancen bei grösseren Neubauten höher sind, und empfiehlt, die Websites der Genossenschaften auf geplante Projekte zu prüfen.

Warum Genossenschaften ersetzen

Viele Zürcher Genossenschaftssiedlungen stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten. Laut Wohnbaugenossenschaften Zürich sind zahlreiche dieser Gebäude 70 bis 100 Jahre alt, energetisch schlecht und mit Wohnungsgrundrissen – oft 3 bis 3,5 Zimmer –, die nicht mehr zur heutigen Nachfrage passen. Gleichzeitig erlaubt die Bauordnung an gut erschlossenen Lagen oft deutlich mehr Wohnungen.

3’753

Wohnungen abgebrochen

Zürcher Genossenschaften, letzte 10 Jahre

6’587

Wohnungen neu gebaut

im selben Zeitraum

+2’834

Wohnungen mehr

Wohnbaugenossenschaften Zürich, 2023

Pro abgebrochene Wohnung entstanden also im Schnitt rund 1,8 neue. Auch die Stadt Zürich weist darauf hin, dass sich bei Genossenschaften zahlreiche Ersatzneubauprojekte im Bau befinden, die in der Statistik erst später sichtbar werden.

Wer bei Ersatzneubauten Vorrang hat

Bei einem Ersatzneubau müssen die bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner ausziehen. Genossenschaften suchen für sie Lösungen und planen Ersatzwohnungen. Laut Wohnbaugenossenschaften Zürich streben sie in Neubauten tiefe Mieten an, damit möglichst viele frühere Bewohnende zurückkehren können, und diese erhalten beim Bezug Vorrang.

Befristete Zwischennutzung

In Siedlungen, die bald ersetzt werden, vermieten Genossenschaften frei werdende Wohnungen häufig nur noch befristet und ohne Aufnahme in die Genossenschaft. Das kann eine günstige Übergangslösung sein, ist aber kein Weg zu einer dauerhaften Wohnung.

So läuft eine Erstvermietung meist ab

Jede Genossenschaft organisiert die Erstvermietung selbst. Häufig sieht der Ablauf so aus:

• Ankündigung: Das Projekt erscheint Monate oder Jahre vorher auf der Website, oft mit Visualisierungen und geplantem Bezugstermin.
• Vormerken: Interessierte können sich für einen Newsletter oder eine Interessentenliste eintragen.
• Ausschreibung: Wenige Monate vor Bezug werden die Wohnungen mit Grundrissen, Mieten und Bewerbungsfrist publiziert.
• Vergabe: Die Genossenschaft wählt nach ihren Kriterien aus, etwa Belegung, Durchmischung oder Bezug zum Quartier.

Die Ausschreibung kann sehr kurz sein. Wer die Unterlagen bereits hat, ist klar im Vorteil – siehe Bewerbungsdossier.

So bist du rechtzeitig dabei

• Behalte geplante Projekte im Blick. Die Neubau-Übersicht von Genossenschaftsradar zeigt Projekte von Zürcher Genossenschaften mit Ort und geplantem Bezug.
• Trage dich bei Projekten, die dich interessieren, direkt bei der Genossenschaft in den Newsletter oder die Interessentenliste ein.
• Prüfe früh, ob Wohnungsgrösse und Mindestbelegung zu deinem Haushalt passen (siehe Vermietungsregeln).
• Rechne mit höheren Mieten als in älteren Siedlungen – Neubauten bilden die aktuellen Baukosten ab.
• Lass dich über neue Inserate informieren: Sobald eine Genossenschaft die Wohnungen ausschreibt, erscheinen sie auch unter Inserate.