Mindestbelegung, Einkommen, Vermögen: So funktionieren die Vermietungsregeln in Zürich

Warum es diese Regeln gibt

Genossenschaftswohnungen sind meist deutlich günstiger als Wohnungen auf dem freien Markt, weil sie zur Kostenmiete vermietet werden (mehr dazu im Artikel Kostenmiete). Damit dieser knappe, günstige Wohnraum möglichst vielen Menschen zugutekommt, legen gemeinnützige Vermieterinnen fest, wie viele Personen mindestens in einer Wohnung leben. Bei geförderten Wohnungen kommen Regeln zu Einkommen und Vermögen dazu.

Wichtig vorweg: Es gibt keine einheitliche Regel für alle Zürcher Genossenschaften. Jede Genossenschaft hat ihr eigenes Vermietungsreglement. Die folgenden Beispiele zeigen, wie verbreitete Regeln aussehen – verbindlich ist immer das Inserat.

Mindestbelegung: wie viele Personen?

Die gängigste Faustregel lautet Zimmerzahl minus eins = Mindestanzahl Personen – im Fachjargon oft «Personen plus eins gleich Zimmer». Eine 4,5-Zimmer-Wohnung ist damit für mindestens drei Personen gedacht, eine 3,5-Zimmer-Wohnung für mindestens zwei. Diese Regel verwendet zum Beispiel die Stadt Zürich für ihre Wohnungen.

Andere Genossenschaft, andere Regel

Die WOGENO Zürich rechnet laut ihren Vorschriften zur Wohnungsbelegung mit «Zimmerzahl minus 2» und berücksichtigt zusätzlich die Nettowohnfläche: bis 70 m² mindestens eine Person, 71 bis 95 m² mindestens zwei, 96 bis 130 m² mindestens drei und ab 131 m² mindestens vier Personen.

Umgekehrt legen manche Inserate eine höhere Belegung fest, besonders bei Familienwohnungen. Ein aktuelles Beispiel aus Zürich: Für eine 5,5-Zimmer-Maisonette verlangte die Genossenschaft Selbsthilfe im September 2026 «mindestens 5 Personen, vorzugsweise Familie» – eine Person mehr als nach der Faustregel.

Einkommen und Vermögen

Bei Einkommen und Vermögen unterscheidet man zwei Arten von gemeinnützigen Wohnungen:

• Freitragende Wohnungen werden ohne öffentliche Mittel finanziert. Ob es Einkommensregeln gibt, entscheidet die Vermieterin. Viele Genossenschaften prüfen vor allem, ob die Miete zum Einkommen passt.
• Subventionierte Wohnungen werden von Gemeinde oder Kanton mit zinslosen Darlehen verbilligt. Dafür gelten Einkommens- und Vermögenslimiten sowie Belegungsvorschriften, die laut Wohnbaugenossenschaften Zürich alle zwei Jahre kontrolliert werden. Subventionierte Wohnungen sind vergleichsweise selten.

Die Regeln der Stadt Zürich im Detail

Die Stadt Zürich ist keine Genossenschaft, vermietet ihre Wohnungen aber ebenfalls nach gemeinnützigen Grundsätzen. Ihre Regeln sind öffentlich und gut dokumentiert – deshalb eignen sie sich als Beispiel. Für freitragende städtische Wohnungen gilt laut den Mietbedingungen der Stadt Zürich:

• Mindestbelegung: Zimmerzahl minus eins.
• Massgebendes Einkommen: steuerbares Einkommen plus ein Zehntel des steuerbaren Vermögens über 200’000 Franken.
• Bei Mietbeginn: Das Einkommen aller Personen im Haushalt darf höchstens viermal so hoch sein wie der Brutto-Jahresmietzins.
• Während der Miete: Die Grenze ist erst verletzt, wenn das massgebende Einkommen mehr als 70’000 Franken im Jahr und mehr als das Sechsfache der Jahresmiete mit Nebenkosten beträgt.
• Wohnsitz: Spätestens bei Mietbeginn in der Stadt Zürich; Ausnahmen gibt es für Personen in Ausbildung.

Mehr zur Vergabe städtischer Wohnungen – inklusive Zufallsgenerator für die Besichtigungen – steht im Artikel Städtische Wohnungen in Zürich.

Subventionierte Wohnungen

Für subventionierte Wohnungen der Stadt Zürich gelten strengere Regeln:

• Das steuerbare Einkommen aller Personen im Haushalt darf bestimmte Höchstwerte nicht übersteigen.
• Übersteigt das steuerbare Vermögen 100’000 Franken, wird ein Zwanzigstel des Betrags darüber zum Einkommen gerechnet.
• Das steuerbare Vermögen des Haushalts darf insgesamt höchstens 200’000 Franken betragen.
• Man muss mindestens zwei Jahre vor Mietbeginn im Kanton Zürich gewohnt haben.
• Familienwohnungen sind Haushalten mit Kindern vorbehalten; die Anzahl Kinder steht im Inserat.

Auch Genossenschaften haben subventionierte Wohnungen im Bestand. In Inseraten sind sie meist als «subventioniert» markiert und verlangen dann Steuerunterlagen als Nachweis.

Was das für deine Bewerbung heisst

• Lies bei jedem Inserat zuerst Mindestbelegung und allfällige Limiten – das spart dir aussichtslose Bewerbungen.
• Halte Steuerrechnung und Lohnnachweise bereit, falls eine Wohnung Einkommensregeln hat.
• Richte deine Suche nach den Wohnungsgrössen aus, die zu deinem Haushalt passen. Im persönlichen Wohnungsradar von Genossenschaftsradar kannst du Zimmerzahl, Region und maximale Miete festlegen.
• Stelle dein Dossier vorab zusammen. Was hineingehört, zeigt die Checkliste fürs Bewerbungsdossier.