Kostenmiete: Warum Genossenschaftswohnungen in Zürich günstiger sind
Genossenschaften sind nicht günstiger, weil sie subventioniert wären – die meisten sind es nicht. Der Unterschied liegt im Prinzip der Kostenmiete: Die Miete deckt die Kosten, aber keinen Gewinn.
Redaktion Genossenschaftsradar 7 Min. Lesezeit
Inhalt
Das Prinzip der Kostenmiete
Gemeinnützige Wohnbauträger – dazu gehören die Wohnbaugenossenschaften – vermieten ihre Wohnungen nach dem Grundsatz der Kostenmiete. Laut der Branchenstatistik von Wohnbaugenossenschaften Zürich deckt die Kostenmiete die Kosten einer Wohnung: Finanzierung, Unterhalt und Betrieb sowie Abschreibungen und Rückstellungen für künftige Erneuerungen. Ein Gewinn wird nicht angestrebt.
Dazu kommt ein zweiter, oft übersehener Punkt: Gemeinnützige Wohnbauträger passen den Anlagewert ihrer Liegenschaften nicht an die Teuerung oder den Markt an. Eine Siedlung, die vor 60 Jahren günstig gebaut wurde, bleibt deshalb auch heute günstig – selbst wenn der Boden darunter inzwischen ein Vielfaches wert ist.
Wie die Miete berechnet wird
In der Stadt Zürich gibt die Wohnbauförderung ein Modell für die Kostenmiete vor. Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) erklärt es so: Die Miete besteht aus zwei Teilen.
1. Finanzierungskosten
Die Kosten für Land und Gebäude werden mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundes verzinst. Steigen die Bodenpreise, hat das keinen Einfluss auf die Miete.
2. Betriebskosten
Für Verwaltung, Unterhalt und Reparaturen wird ein fester Prozentsatz des Gebäudeversicherungswerts eingerechnet. Die ABZ nennt dafür 3,25 Prozent gemäss den Zürcher Vorgaben.
Wie viel günstiger?
Wohnbaugenossenschaften Zürich beziffert die Wohnkosten bei gemeinnützigen Vermieterinnen als 20 bis 40 Prozent günstiger als bei kommerziellen Anbietern. Wie gross der Unterschied im Einzelfall ist, hängt stark vom Alter der Siedlung ab: Ältere Siedlungen sind oft sehr günstig, Neubauten bilden die heutigen Baukosten ab und sind teurer (mehr dazu im Artikel Erstvermietung und Ersatzneubau).
Zum Vergleich aus unseren eigenen Daten: Die Hälfte der Genossenschafts-Inserate, die Genossenschaftsradar seit März 2026 erfasst hat, kostete höchstens 1’450 Franken brutto im Monat – über alle Wohnungsgrössen hinweg (siehe Radar-Daten).
Anteilscheine und Mitgliedschaft
Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, wird in der Regel Mitglied der Genossenschaft. Dazu kauft man Anteilscheine – das sogenannte Anteilscheinkapital. Es dient der Genossenschaft als Eigenkapital und wird beim Auszug gemäss Statuten zurückbezahlt. Als Mitglied hast du ein Stimmrecht an der Generalversammlung.
- Die Höhe der Anteilscheine legt jede Genossenschaft selbst fest, oft abhängig von der Wohnungsgrösse.
- Gemeinnützige Wohnbauträger dürfen das Anteilscheinkapital höchstens mit 6 Prozent verzinsen und keine Tantiemen ausschütten.
- Bei einer Auflösung darf das Kapital höchstens zum Nennwert zurückbezahlt werden; das übrige Vermögen bleibt dem gemeinnützigen Zweck gewidmet.
Plane das Anteilscheinkapital bei deiner Budgetierung ein: Es ist in der Regel vor oder bei Einzug fällig, zusätzlich zur ersten Miete.
Gemeinnütziges Wohnen in Zürich in Zahlen
- 27,0 %
- gemeinnützige Wohnungen am Mietwohnungsbestand der Stadt Zürich
- ⅓
- Ziel der Stadt Zürich bis 2050
- 299
- Mitglieder von Wohnbaugenossenschaften Zürich
Stadt Zürich, Ende 2023
wohnpolitischer Grundsatzartikel
rund 83’260 Wohnungen und Gewerberäume
In der Stadt Zürich ist mehr als jede vierte Mietwohnung gemeinnützig. Laut Stadt Zürich wohnen 32,1 Prozent der Mieterinnen und Mieter in einer gemeinnützigen Wohnung im engeren Sinn. Im ganzen Kanton ist der Anteil deutlich tiefer: Wohnbaugenossenschaften Zürich nennt 9 Prozent für den Kanton und 12 Prozent für Winterthur.
Trotz dieser Grösse ist die Nachfrage weit grösser als das Angebot. Wie du trotzdem an eine Genossenschaftswohnung kommst, zeigt die Übersicht Genossenschaftswohnung in Zürich finden.
Häufige Fragen
Sind Genossenschaftswohnungen subventioniert?
Die meisten nicht. Die Mehrheit ist freitragend, also ohne öffentliche Mittel finanziert. Laut Wohnbaugenossenschaften Zürich machen subventionierte Mieten nur knapp 3 Prozent der Wohnungsmieten ihrer Mitglieder aus.
Warum steigen Genossenschaftsmieten nicht mit dem Markt?
Weil die Kostenmiete auf den tatsächlichen Kosten basiert. Steigende Bodenpreise erhöhen die Miete nicht, da Genossenschaften den Anlagewert nicht an den Markt anpassen. Ändern kann sich die Miete etwa, wenn sich der hypothekarische Referenzzinssatz bewegt oder nach einer Sanierung.
Bekomme ich mein Anteilscheinkapital zurück?
In der Regel ja: Beim Auszug zahlt die Genossenschaft das Anteilscheinkapital gemäss ihren Statuten zurück. Die Höhe der Anteilscheine und die Bedingungen legt jede Genossenschaft selbst fest.
Quellen
- 1.Branchenstatistik der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Region Zürich (Rechnungsjahr 2024), Begriffe von A bis ZWohnbaugenossenschaften Zürich
- 2.Fakten und Zahlen zu den gemeinnützigen Wohnbauträgern im Grossraum ZürichWohnbaugenossenschaften Zürich
- 3.Was sind gemeinnützige Wohnungen? Wie funktioniert die Kostenmiete?Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ)
- 4.Stadtrat setzt aktive Wohnpolitik mit Nachdruck fort (Medienmitteilung, Dezember 2024)Stadt Zürich
